Stockwerkeigentum – mein «alleiniges» Eigentum?
1. Aufteilung der Liegenschaft
Teile im Sonderrecht
Nach Gesetz muss die Stockwerkeinheit resp. der Sonderrechtsteil folgende Voraussetzungen erfüllen (z. B. Wohnungen, Keller-/Bastelraum-/Estrich- oder
Garagenabteile):
• mindestens einen Raum enthalten
• eine wirtschaftliche Einheit bilden
• über einen eigenen Zugang verfügen
Sonderrecht ist kein Eigentum. Es ist eine Kernbefugnis, die eine eigentumsähnliche Stellung verleiht.
Zu den Bauteilen und Einrichtungen, an denen Sonderrecht bestehen kann, gehören im Besonderen:
• Ausstattungselemente (Küche, sanitäre Anlagen, Einbauschränke etc.)
• Bodenbeläge (Teppich, Laminat, Parkett etc.)
• Decken- und Wandverkleidungen
• nichttragende Trennwände innerhalb der Wohnung
• Türen innerhalb der Wohnung
• Cheminée, Schwedenofen
• Radiatoren,Heizkörper, Boiler in den Wohnungen
• Zu- und Ableitungen, Wasser-, Strom-, Gas-, Datenübermittlungs-, Rundfunk- und Fernsehleitungen, soweit sie ausschliesslich der Stockwerkeinheit dienen. Dies betrifft in der Regel den Leitungsteil ab dem Verzweigungspunkt auf dem jeweiligen Stockwerk.
Von aussen sichtbare Gebäudeteile können Balkone, Loggien, Veranden oder auch Fenster sein. Sie bestimmen das Äussere des Gebäudes und sind damit gemeinschaftlich. Das Innere der erwähnten Gebäudeteile ist jedoch sonderrechtsfähig.
Gemeinschaftliche Teile
Art. 712b Abs. 2 ZGB regelt die Bestandteile des Stockwerkeigentums, welche nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können:
• der Boden oder das Baurecht, auf dem das Gebäude erstellt worden ist
• jene Bauteile, die für Bestand, konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume im Stockwerkeigentum von Bedeutung sind, oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, z. B. Fundament, Böden, Mauerwerk, Dach, Isolation/Abdichtungen
• Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen, z. B. Treppenhaus, Lift, Heizung, Leitungen
2. Nutzung der Liegenschaft
Gemeinschaftliche Teile
Es ist durchaus gerechtfertigt, dass nebst einer klaren Aufteilung der Liegenschaft auch die Nutzung der Gebäudeteile definiert wird. Der Gesetzgeber hat für die Benutzung, Verwaltung und die baulichen Massnahmen in Art. 647 ff. ZGB und Art. 648 Abs. 1 ZGB Bestimmungen erlassen. Darin wird festgehalten, dass jeder Stockwerkeigentümer befugt ist, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der anderen verträglich ist. Weitere Bestimmungen können und sollen im Reglement detaillierter und vor allem auf die konkrete Liegenschaft bezogen, erlassen werden.
Teile im Sonderrecht
Die Nutzungsrechte des einzelnen Stockwerkeigentümers über seine Teile im Sonderrecht sollten möglichst uneingeschränkt bleiben.
Was bedeutet dies konkret?
Der einzelne Stockwerkeigentümer kann sein Sonderrecht direkt oder indirekt (z. B. Vermietung) nutzen, verwalten und baulich ausgestalten, wie es ihm beliebt. Dieses Recht gilt gegenüber jedem Stockwerkeigentümer. Selbstredend, aber leider in der Praxis nicht immer berücksichtigt, sind die Bestimmungen des Nachbarrechts gemäss Art. 684 ZGB auch für die Stockwerkeigentümer untereinander verbindlich. In diesen Regelungen wird die gegenseitige Rücksichtnahme im Hinblick auf übermässige Einwirkungen wie Lärm, lästige Gerüche, Erschütterungen etc. gefordert.
Keine Regel ohne Ausnahme – das ausschliessliche Benutzungsrecht, auch Sondernutzungsrecht genannt. Das ausschliessliche Benutzungsrecht vermittelt dem
Berechtigen das Recht auf alleinige oder eben ausschliessliche Nutzung. Das Recht betrifft immer einen gemeinschaftlichen Teil. Das kann ein Raum, aber auch ein Teil einer Fläche sein, wie z. B. ein Gartensitzplatz, ein Gartenanteil, eine Dachterrasse oder ein Autoabstellplatz.
Dieses Recht wird im Begründungsakt bzw. durch das Reglement definiert. Im Reglement sollten die Nutzung und der Unterhalt sowie die Kostentragungspflicht klar umschrieben sein. Der Nutzungsberechtigte muss wissen, dass sein Recht qualitativ weniger weit geht als das Sonderrecht. So ist es ihm ohne entsprechende Ermächtigung im Reglement untersagt, Veränderungen resp. Eingriffe in die Substanz des Eigentums zu tätigen.
Hausordnung
Das Reglement enthält die Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben der Verwaltung. Eine Hausordnung formuliert in kurzen, klaren Sätzen das tägliche gemeinschaftliche Zusammenleben. Die Hausordnung ist kein zwingender Bestandteil des Stockwerkeigentums, aber ein sinnvolles Hilfsmittel, welches in der Regel mit einem einfachen Mehr (Zustimmung der Mehrheit der anwesenden resp. vertretenen Stockwerkeigentümer) beschlossen resp. abgeändert werden kann.
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In unserem nächsten News-Update werden wir im spezielle auf die Werterhaltung der Immobilien im Stockwerkeigentum eingehen und dabei die Wichtigkeit eines Erneuerungsfonds aufmerksam machen.